BRS Schwerin


Sozialer Wohnungsneubau, Integrierte Stadtentwicklung und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Schwerin Landeshauptstadt Schwerin Der Oberbürgermeister Dezernat für Wirtschaft, Bauen und Ordnung Fachdienst Stadtentwicklung und Wirtschaft ___________________________________________________ Inhalt 1.1 Einführung…………………………………………………………… S.2 2. Sozialer Wohnungsneubau …………………….………….. S. 2 2.1 Rahmenbedingungen des sozialen Wohnungsneubaus in Mecklenburg-Vorpommern ……………… S. 3 2.2 Voraussichtlicher Handlungsrahmen in Schwerin ……………………………………………………….. S. 4 3. Handlungsprogramm Erste Stufe ………………………………………………………… S. 7 3.1 Standorte sozialen Wohnungsneubaus in Schwerin ……………………………………………………… 3.2 Wohneigentumsbildung in StadtumbauQuartieren ……………………………………………………… S. 10 3.3 Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Schwerin ………………………………………………………….. S. 14 4. Handlungsprogramm, Zweite Stufe……………………………………………………… S. 18 5. „Soziale Stadt“ Neu Zippendorf und Mueßer Holz ………………………………………….... S. 19 5. Bewertung der grundstückspolitischen Leitlinien ……..…………………………………………………. S. 20 5.1 Öffentliche Interessen bei LiegenschaftsVerkäufen………………………………………………………… S. 20 5.2 Veräußerung von Liegenschaften……………………… S. 21 5.3 Grundstücke in Sanierungsgebieten…………………. S. 22 S. 8 ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 2 ___________________________________________________ Einführung Das Handlungsprogramm „Sozialer Wohnungsneubau, Integrierte Stadtentwicklung und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Schwerin“ stellt die Rahmenbedingungen des sozialen Mietwohnungsneubaus in Mecklenburg-Vorpommern und den daraus folgenden Handlungsrahmen in Schwerin dar. Es definiert Standorte für sozialen Wohnungsneubau in Schwerin und benennt Maßnahmen für die Wohneigentumsbildung in den Stadtumbauquartieren Neu Zippendorf und Mueßer Holz. Die Standorte werden jeweils mit den Buchstaben „S“ für „Sozialen Wohnungsneubau“ bzw. „I“ für „Integrierte Stadtentwicklung“ und eine nachfolgenden Nummerierung bezeichnet. Das Handlungsprogramm identifiziert ferner jene Entwicklungsflächen, für die die Landeshauptstadt Schwerin eine gemeinwohlorientierte vorausschauende Liegenschaftspolitik anstrebt. Diese Vorhaben werden mit dem Buchstaben „B“ gekennzeichnet. 1 Sozialer Wohnungsneubau 1.1 Förderung des sozialen Wohnungsneubaus in Mecklenburg-Vorpommern Das Land Mecklenburg-Vorpommern gewährt Zuwendungen für soziale Wohnraumförderung für den Neubau von Wohnungen im 1. Förderweg mit Nettokaltmieten bis zu 6,00 EUR/m² Wohnfläche und im 2. Förderweg mit Nettokaltmieten bis zu 6,80 EUR/m² Wohnfläche. Gefördert wird der Mietwohnungsbau in Gemeinden, in denen auf Grund der örtlichen und regionalen Verhältnisse ein nachhaltiger Bedarf an Wohnraum mit sozialverträglichen Wohnkosten für einkommensschwache Haushalte und Haushalte mit mittleren Einkommen besteht. In der Landeshauptstadt Schwerin kann die Richtlinie erst seit Anfang 2019 angewendet werden. Davor bestand keine Möglichkeit, geförderten Wohnungsneubau in Schwerin zu errichten. Das Land Mecklenburg-Vorpommern fördert die Schaffung von Mietwohnungen für den sozialen Wohnungsneubau mit maximal 850 Euro je qm im ersten Förderweg und mit 700 Euro je qm im zweiten Förderweg nach den folgenden Maßstäben: - Schaffung von barrierearmen und barrierefreien belegungsgebundenen Mietwohnungen durch Neubau nach § 16 Abs. 1 Nr.1 des „Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung“ (WoFG) sowie durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden nach §16 Abs.1 Nr.3 WoFG ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 3 ___________________________________________________ - Die Förderung erhöht sich um 100 Euro je qm, für jene Wohnflächen, die mit einem Aufzug barrierefrei erreicht werden können. - Die Wohnungen unterliegen einer Belegungs- und Mietpreisbindung für die Dauer von 20 Jahren. Die Mieter bzw. Mieterinnen müssen einen „Wohnberechtigungsschein“ nach § 27 WoFG besitzen. Der Wohnberechtigungsschein muss von der Landeshauptstadt Schwerin ausgestellt werden. Berechtigt sind die Personen, deren Einkommen innerhalb der Einkommensgrenzenverordnung liegt. Zu beachten ist, dass folgende Wohnflächengrenzen einzuhalten sind: Einem Ein-Personenhaushalt stehen maximal 45 qm, einem Zwei-Personenhaushalt maximal 60 qm, einem 3Personenhaushalt 75 qm und einem 4-Personenhaushalt 90 qm zu. Die Nettokaltmiete darf im ersten Förderweg 6,00 Euro je qm Wohnfläche und im zweiten Förderweg 6,80 Euro je qm nicht überschreiten. Die Förderung erfolgt grundsätzlich nur, wenn die Gemeinde den Bedarf der Wohnungen anhand von Darlegungen zur örtlichen Bevölkerungsentwicklung sowie der entsprechenden wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse bestätigt hat. Der Darlegungsaufwand ist hoch: Die Darlegungen sollen Angaben enthalten zur Haushaltsentwicklung einschließlich Prognose, zur Nutzung des vorhandenen Wohnungsbestandes (Eigennutzung/Vermietung/Ferienwohnungen), zum allgemeinen Mietniveau und zur KdU-Miete, über Engpässe bei der Wohnraumbereitstellung für bestimmte Haushaltsgruppen, zu Gründen für Wohnungsleerstände, zu Baufertigstellungen und Planungen von Wohnraum sowie dazu, inwieweit das zu fördernde Vorhaben geeignet ist, Segregationsprozesse im Quartier zu steuern. 1.2 Voraussichtlicher Handlungsrahmen in Schwerin Für den sozialen Mietwohnungsneubau setzt das Land 2019 landesweit 21 Millionen Euro ein. Mit diesem Volumen kann landesweit die Errichtung von 24.700 qm Wohnfläche im ersten Förderweg gefördert werden. Würden alle Wohnflächen mit Fahrstühlen erschlossen, könnten nur 22.100 qm Wohnfläche gefördert werden. Landesweit könnten dann je nach Ausstattung mit Fahrstühlen 491 bis 548 Wohnungen für Einpersonen-Haushalte bzw. 245 bis 274 für Vierpersonen-Haushalte gefördert werden. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 4 ___________________________________________________ Prozentual für Schwerin berechnet könnten jährlich 25 Wohnungen errichtet werden. Selbst unter der Annahme, dass Wohnungsneubau in Schwerin mit 20% des Volumens überproportional zur Gemeindegröße gefördert wurde, beträgt die Anzahl der zu fördernden Wohnungen in Schwerin nicht mehr als 98 bis 109 Wohnungen für Einpersonenhaushalte bzw. 49 bis 55 Wohnungen für Vierpersonenhaushalte. Wenn in Schwerin Wohnungen für alle Haushaltsgrößen zur Verfügung gestellt werden sollen, kann man davon ausgehen, dass in Schwerin pro Jahr ca. 75 Wohnungen unterschiedlicher Größe errichtet werden können. Zu berücksichtigen ist, dass landesweit noch Fördergelder in Höhe von ca. 30 Mio. € aus den Vorjahren zur Verfügung stehen als Schwerin noch nicht in die Fördergebietskulisse aufgenommen war. Hiernach können voraussichtlich noch ca. 100 Wohnungen in Schwerin errichtet werden. Die jährliche Netto-Einkommensgrenze für einen Wohnberechtigungsschein beträgt in Mecklenburg-Vorpommern für einen Ein-Personenhaushalt 15.600 Euro und für einen ZweiPersonenhaushalt 23.400 Euro. Für jede weitere berechtigte Person im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze um 5.330 Euro. Die Nettokaltmiete darf im ersten Förderweg 6,00 Euro je qm und im zweiten Förderweg 6,80 Euro je qm nicht überschreiben. Die Miete kann erstmals nach vier Jahren und dann alle zwei Jahre um jeweils 0,25 Euro je qm erhöht werden. Zum Ende der Dauer der Zweckbindung wird die Nettokaltmiete dann 8,00 Euro je qm im ersten Förderweg betragen. Die Einkommenssituation des Mieterhaushalts ist jährlich zu überprüfen. Die Rahmenbedingungen für eine langfristige Strategie des sozialen Wohnungsbaus in Schwerin lauten daher: • Selbst unter den günstigsten Bedingungen werden nach 10 Jahren mit 750 Wohnungen höchstens 1,3 % des derzeitigen bewohnbaren Wohnungsbestandes in Schwerin (ca. 54.000 Wohnungen) nach den Regelungen des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung stehen. • Nach Ablauf von 20 Jahren, wenn die ersten Gebäude aus der Förderung wieder entlassen werden, werden max. 2,5 % des Wohnungsbestandes mietpreis- und ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 5 ___________________________________________________ belegungsgebunden sein. Da nach 20 Jahren die Mietbindung entfällt, ist ein nennenswerter Zuwachs an belegungsgebundenen Wohnungen dann nicht mehr zu erwarten. 1 • Solange die Mietobergrenze für die Kosten der Unterkunft kleiner als die Mietgrenze nach Wohnungsbauförderrichtlinie ist, können positive Effekte auf die Verringerung der räumlichen Verteilung von Transferleistungsbeziehenden nur erzielt werden, wenn die Gesamtobergrenze für einen Leistungsbeziehenden nicht überschritten wird, z.B. indem kleinere Wohnungen errichtet werden. 1 Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau können Immobilienunternehmen nicht unbefristet zum Angebot von Sozialwohnungen verpflichtet werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2019 (Az. V ZR 176/17). Die Dauer der Zweckbindung ist an die Wirksamkeit der bilanziellen Vorteile der Förderung gebunden. Es gibt deshalb keine Grundlage, dass die Landeshauptstadt Schwerin andere Fristen über die Dauer der Zweckbindung als die Förderrichtlinie des Landes einfordern kann. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 6 ___________________________________________________ 2 Erste Stufe des Handlungsprogramms Mit der ersten Stufe des Handlungsprogramms „Sozialer Wohnungsbau, Integrierte Stadtentwicklung und Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Schwerin“ werden Voraussetzungen geschaffen, dass in den nächsten 2 Jahren die ersten Sozialwohnungen errichtet und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 200 Eigenheime in den Großwohnsiedlungen Neu Zippendorf und Mueßer Holz geschaffen werden. Grundlage der zweiten Stufe des Handlungsprogramms, die der Oberbürgermeister in 12 Monaten vorlegen wird, ist u.a. eine Evaluation des Förderprogramms „Sozialer Wohnungsbau“, u.a. zu folgenden Fragen: - In welchem Umfang ist die private Wohnungswirtschaft bereit, Fördermittel in Anspruch zu nehmen, - Welche Anforderungen an die Nachweisführung der Erforderlichkeit des Wohnungsbedarfs sind im Antragsverfahrens beim Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern zu erfüllen. - Wie kann die Steuerungsmöglichkeit für die öffentliche Hand erhöht werden (z.B. mehr als 10% kommunale oder genossenschaftliche Wohnungen in den einzelnen Stadtteilen)? - Ist es wirtschaftlich und ordnungspoltitisch vertretbar, eine kommunale Förderung zusätzlich zur Landesförderung zu gewähren? ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 7 ___________________________________________________ 2.1 Standorte Sozialen Wohnungsneubaus in Schwerin Auf den folgenden Standorten werden im Rahmen der ersten Stufe des Handlungsprogramms „Sozialer Wohnungsbau, Integrierte Stadtentwicklung und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik in Schwerin“ geförderte, belegungs- und mietpreisgebundene Mietwohnungen errichtet: S1 Großer Dreesch, Anne-Frank-Straße (Ehem. Poliklinik) Das städtische Grundstück war Mitte 2018 öffentlich mit der Bedingung ausgeschrieben, dass der Erwerber geförderte Sozialwohnungen errichtet und dauerhaft bewirtschaftet. Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft SWG war der einzige Bieter, der bereit war, geförderte, belegungs- und preisgebundene Wohnungen zu errichten. Die SWG plant einen Wohnungsmix von 35 Wohnungen, deren Größe zwischen 45 qm und 60 qm variieren. Der Baubeginn wird voraussichtlich im Frühjahr 2020 erfolgen, so dass die Wohnungen im Jahr 2021 bezugsfertig sind S2 Paulsstadt, Lübecker Straße 71-73 Die städtischen Grundstücke liegen im Abschnitt zwischen der Severinstraße und dem Platz der Freiheit; sie sind unbebaut und wurden bis Ende 2018 als Stellplatzfläche genutzt. Im Zuge der Straßenerneuerung der Lübecker Straße wurde die Stellplatznutzung beendet. Die Grundstücke wurden Anfang 2019 mit der Bedingung ausgeschrieben, dass Sozialwohnungen errichtet und betrieben werden müssen. Die Angebotsfrist endete am 1.3.2019. Es gingen vier Gebote ein: drei Gebote stammten von Privatpersonen sowie ein Gebot von der Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft. Die Beschlussvorlage mit der Verkaufsempfehlung wird der Stadtvertretung bzw. dem Hauptausschuss unmittelbar nach der Konstituierung der Gremien vorgelegt. Der Planung des Bauvorhabens kann dann parallel zur laufenden Straßenerneuerung stattfinden, so dass der Baubeginn unmittelbar nach Abschluss der Straßenerneuerung im Jahr 2021 erfolgen kann. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 8 ___________________________________________________ S3 Werdervorstadt, Lagerstraße Der Eigentümer des Grundstücks an der nördlichen Lagerstraße zwischen der Grundschule „Nordlichter“ und der Güstrower Straße beabsichtigt 45 geförderte Sozialwohnungen zu errichten. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Baugenehmigung werden nach Abschluss der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 107 „Speicherstraße, Lagerstraße“ Ende 2019 vorliegen, so dass die geförderten Wohnungen Mitte 2021 bezugsfertig wären. S4 Großer Dreesch, Anne-Frank Straße (ehem. Kita) Die ehemalige Kindertagesstätte an der Anne-Frank-Straße steht seit Mitte 2018 endgültig leer. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist damit beauftragt, ein Verkehrswertgutachten über das Grundstück einschließlich der Bewertung des Gebäuderestwerts zu erarbeiten. Das Gutachten wird voraussichtlich im April vorliegen. Danach wird das Grundstück unter den o.g. Bedingungen öffentlich ausgeschrieben. S5 Werdervorstadt, Ferdinand-Schulz-Straße 26 Das Land Mecklenburg-Vorpommern ist Eigentümerin des unbebauten Grundstücks an der Ferdinand-Schulz-Straße 26. Der Oberbürgermeister hat den Finanzminister im Januar 2019 gebeten, den sozialen Wohnungsbau in Schwerin zu befördern und das Grundstück für sozialen Wohnungsbau öffentlich auszuschreiben. Die Landeshauptstadt Schwerin ist auch bereit, als Zwischenerwerberin zu handeln und das Grundstück ohne Mehrerlös und mit der Zweckbindung für sozialen Wohnungsbau auszuschreiben. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 9 ___________________________________________________ 2.2 Integrierte Stadtentwicklung – Wohneigentum im Stadtumbau Ziel dieses Bausteins des Handlungsprogramms ist es, in den Stadtteilen Neu Zippendorf und Mueßer Holz Standorte zu entwickeln, die für familiengerechte Wohneigentumsformen geeignet sind. Dabei wird bewusst der Fokus auf zwei kleinere Standorte gelegt, die am Rand des Mueßer Holz liegen, die zügig entwickelt werden können. I1 Mueßer Holz, Bürgelstraße Das Flurstück 252/3 ist Eigentum der Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft. Das Grundstück ist unbebaut. Es ist für eine Bebauung mit ca. 15 frei stehenden oder gereihten Eigenheimen möglich. Es ist wegen seiner exponierten Lage am Siedlungsrand und vor der Waldkulisse sowie wegen des überschaubaren Erschließungsaufwandes bestens geeignet, um das Nachfragepotenzials für Wohneigentumsgründungen in den Großwohnsiedlungen zu ermitteln. Sie SWG hat sich bereit erklärt, an der gemeinsamen Umsetzung der Neubebauung aktiv mitzuwirken Die verkehrliche Erschließung kann aus Mitteln der Städtebauförderung vorbereitet werden. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 10 ___________________________________________________ I2 Mueßer Holz, Hamburger Allee (Am Fernsehturm) Das Flurstück 321/7 ist Eigentum der Landeshauptstadt Schwerin. Das Grundstück ist seit dem Schulrückbau unbebaut; es wird zu Teilen als Gartenland (zwischen-)genutzt. Es ist für eine Bebauung mit frei stehenden oder gereihten Eigenheimen geeignet. Die Bebauung soll sich in der ersten Phase auf die Flächen beschränken, die westlich des „Sonnenuhr“Gartens liegen. Planung, Erschließung und Vermarktung erfolgt im Rahmen des Stadtumbauprogramms „Mueßer Holz“ durch die LGE. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 11 ___________________________________________________ I3 Neu Zippendorf, Magdeburger/Pankower Straße Die Wohnungsgesellschaft Schwerin und die Landeshauptstadt Schwerin sind Eigentümer der Grundstücke östlich des Berliner Platzes und nördlich des Fußwegs zur Plater Straße zurück. Die Flächen sind ca. zur Hälfte bebaut bzw. unbebaut. Die Wohnungsgesellschaft Schwerin beabsichtigt, ihre Pläne aus dem Jahr 2015, die durch die befristete Nutzung als Unterkünfte für geflüchtete und asylsuchende Menschen unterbrochen waren, wieder aufzunehmen und die überwiegend leer stehenden Gebäude in den nächsten zwei bis drei Jahren zurück zu bauen. Die Landeshauptstadt Schwerin wird in diesem Zeitraum einen Bebauungsplan mit dem Ziel aufstellen, freifinanzierten Mietwohnungsbau parallel zur Wegeverbindung sowie für ca. 150 Reiheneigenheime auf den nördlichen Grundstücksteilen zu errichten. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 12 ___________________________________________________ I4 Mueßer Berg/Am Scharr Die auch als ehemaliger BUGA-Parkplatz bekannte Fläche soll wegen ihrer Größe in selbständigen, überschaubaren Bauabschnitten entwickelt werden. Dazu muss noch eine abschließende Bewertung der Erschließungssituation erfolgen. Umfang und Lage der selbständigen Bauabschnitte soll in Abhängigkeit von den Erfahrungen aus der Vermarktung der Bausteine I 1 und I 2 erfolgen. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 13 ___________________________________________________ 2.3 Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik Voraussetzung für die Anwendung der sozialen Wohnraumförderung ist die Verfügbarkeit von Grund und Boden. Bei der bedarfsgerechten Versorgung mit Bauland handelt es sich um eine kommunale Pflichtaufgabe. Um ausreichend Wohnbauland zur Verfügung stellen zu können und um die Ziele der integrierten Stadtentwicklung umsetzen zu können, ist eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik notwendig. Ziel dieses Handlungsbausteins ist es, jene Bereiche zu identifizieren, in denen die Landeshauptstadt Schwerin anstrebt, den Grund und Boden als „Zwischenerwerber“ zu kaufen, um im Rahmen der Erarbeitung eines Bebauungsplans die städtebaulichen Ziele selbst bzw. ggf. mit einem Kooperationspartner umzusetzen. Der Zwischenerwerb ist die effektivste kommunale Strategie 2. Der Erwerb erfolgt freihändig, entweder im Rahmen einer langfristigen Bodenvorratspolitik, oder projektbezogen im Vorfeld eines konkreten Bebauungsplans. Die Veräußerung im Zuge der Vermarktung der Grundstücke mit einem Kaufvertrag nach § 433 BGB ermöglicht bei dieser Strategie die zielgruppenorientierte Vermarktung an Wohnungsunternehmen, die vertraglich dazu verpflichtet werden, den gewünschten geförderten Wohnraum zu errichten. Dadurch ergeben sich umfassende Steuerungsmöglichkeiten für die Gemeinde, die im Rahmen des Grundstückskaufvertrags festgelegt werden können. Ein Risiko besteht bei diesem Typ indessen darin, dass die Grundstücke aufgrund der Marktentwicklungen nicht, oder nur zu einem wirtschaftlich nicht tragfähigen Preis, veräußert werden können. Andererseits können die Bodenwertsteigerungen zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis zugunsten der Gemeinde abgeschöpft und für die Entwicklung genutzt werden. 2 Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg(MIL),Arbeitshilfe Schaffung preisgünstigen Wohnraums durch Bauleitplanung, städtebauliche Verträge und Zwischenerwerbsmodelle, Potsdam, März 2017 ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 14 ___________________________________________________ B1 Neu Zippendorf, Ehem. Bezirksparteischule Die Landeshauptstadt Schwerin wird einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fassen, um den baulichen Missstand auf der Fläche der ehemaligen Bezirksparteischule zu beseitigen und die Flächen für eigentumsorientierten Wohnungsbau zu aktivieren. Um die Umsetzung der Ziele der Stadtentwicklung zu gewährleisten, wird die Stadtvertretung eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB beschließen. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 15 ___________________________________________________ B2 Werdervorstadt, Güstrower Straße Die Landeshauptstadt Schwerin wird einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan fassen, um die privaten Flächen nördlich des ehemaligen Straßenbauamtes, die derzeit vorwiegend gewerblich durch Kfz-Betriebe genutzt werden, für eigentumsorientierten Wohnungsbau mit einem hohen Anteil an Sozialwohnungen zu entwickeln. Um die Umsetzung der Ziele der Stadtentwicklung zu gewährleisten, wird die Stadtvertretung eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB beschließen. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 16 ___________________________________________________ B3 Warnitz, „Warnitzer Feld“ Die Landeshauptstadt Schwerin hat nur noch wenige Potenziale für individuellen Eigenheimbau. Die Fläche, die von der Grevesmühlener Chaussee, der Bahnhofstraße und dem Kirschenhöfer Weg umschlossen ist, besteht aus mehreren Grundstücken mit teilweise mehrköpfigen Eigentümergemeinschaften. Der Landeshauptstadt Schwerin steht ein allgemeines Vorkaufsrecht an unbebauten Flächen zu, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt sind. Die Landeshauptstadt Schwerin wird das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans und zur Einleitung eines Umlegungsverfahrens beginnen. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 17 ___________________________________________________ 3 Zweite Stufe des Handlungsprogramms Die zweite Stufe des Handlungsprogramms wird auf der Basis einiger Schlussfolgerungen aus der ersten Stufe folgende Plangebiete im Besonderen behandeln: I5 Paulshöhe Bewertung der Ergebnisse des Mitte des Jahres beginnenden Dialogforums I6 Fläche des „KIW Vorwärts“ Auswertung der zwölfmonatigen Anhandgabe der städtischen Flächen an die Schelfbauhütte ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 18 ___________________________________________________ 4 „Soziale Stadt“ Neu Zippendorf und Mueßer Holz „Das gegenwärtige Ausmaß der sozio-ökonomischen Segregation, das zu großen Teilen auch durch den jahrzehntelang forcierten Rückzug des Staates aus dem sozialen Wohnungsbau verursacht ist, kann in absehbarer Zeit durch wohnungspolitische Maßnahmen nicht grundlegend verändert werden“ (Prof. Andreas Farwick, „Segregation und Integration – ein Gegensatz?“, Juli 2018 3) Daher, so Prof. Farwick, sei es nur folgerichtig, Strategien zu entwickeln, die die Lebenslage der Bewohnerinnen und Bewohner von Armut geprägter Stadteile (…) – trotz sozioökonomischer Segregation – verbessern. Das ist die Kernaufgabe des Förderprogramms „Soziale Stadt“, in den Stadtteilen Mueßer Holz und Neu Zippendorf, das begleitend zu den allgemeinen Maßnahmen der Sozial- und Bildungspolitik die konkrete Lebenssituation der heutigen Bewohnerinnen und Bewohner verbessern und Stigmatisierung und Ausgrenzung von Nachbarschaften vermeiden soll: Für das Programm „Soziale Integration im Quartier hat die Landeshauptstadt Schwerin zusätzlich in Abstimmung mit den jeweiligen Trägern 1,95 Mio. Euro für folgende Vorhaben beantragt: 1. Erneuerung der Sportanlage Großer Dreesch 2. Neubau Jugendclub Wüstenschiff 3. UnaHaus (Ziolokowskistraße) – Begegnungszentrum Mueßer Holz 4. Sanierung des Gemeindezentrums der evangelischen. Petrusgemeinde Die Landeshauptstadt Schwerin hat für das reguläre Städtebauförderprogramm des Landes Mecklenburg-Vorpommern im Programmjahr 2019 für das Förderprogramm „Soziale Stadt“ sowie für das allgemeine Stadtumbauprogramm Mueßer Holz insgesamt 3,0 Mio. Euro Städtebaufördermittel beantragt. Mit diesen Mitteln werden das Quartiersmanagement und sowie bauliche Maßnahmen des Stadtumbauprogramms, insbesondere eine Förderung für die Erschließung des Baugebietes „Mueßer Berg/Im Scharr“ umgesetzt. 3 http://www.bpb.de/politik/innenpolitik/stadt-und-gesellschaft/216880/segregationund-integration ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 19 ___________________________________________________ 5 Grundstückspolitische Leitlinien der Landeshauptstadt Schwerin Die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Liegenschaften sind ein fester Bestandteil der Ziele der Haushaltskonsolidierung. Im Doppelhaushalt 2017/2018 waren Einnahmen aus Grundstückserlösen in Höhe von 4,0 Mio. Euro beschlossen. Mit dem Beschluss über den Haushalt 2019/2020 wurden die Einnahmen aus Verkäufen bereits deutlich reduziert; der Beschluss über den Haushalt 2019/2020 veranschlagt jedoch weiterhin Einnahmen in Höhe von 2,8. Mio. Euro. Im Gegenzug wurde jedoch auch die Ausgabeermächtigung für Grundstücksankäufe auf 2,0 Mio. Euro verdoppelt, um die Ziele integrierten Stadtentwicklung und der gemeinwohlorientierten Bodenpolitik umzusetzen. Das lässt den Schluss zu, dass die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen zum überwiegenden Teil dazu dienen, vorausschauende Liegenschaftspolitik zu betreiben. 5.1 Öffentliche Interessen beim Grundstücksverkauf Neben den o.g. Instrumenten war zu prüfen, ob zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, städtische Grundstücke unterhalb des Verkehrswertes verkauft werden sollen. Bei dieser Frage sind die kommunalverfassungsrechtlichen Voraussetzungen sowie die Vereinbarungen der Landeshauptstadt Schwerin im Rahmen des Haushaltskonsolidierungsvertrages mit dem Land Mecklenburg-Vorpommern zu beachten: Der Durchführungserlass zu § 56 der Kommunalverfassung als Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Inneres und Europa vom 13. Dezember 2018 konkretisiert die Kommunalverfassung zum Umgang mit Vermögensgegenständen der Kommunen: Vermögensgegenstände müssen zu ihrem vollen Wert veräußert werden, soweit nicht ein besonderes öffentliches Interesse Abweichungen zulässt. Als voller Wert ist der Wert anzusehen, der sich zum Bewertungsstichtag am Markt erzielen lässt, also in der Regel der Verkehrswert. Von diesem Gebot kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn ein besonderes öffentliches Interesse festgestellt wird, das nach Abwägung mit dem Einnahmeerzielungsgrundsatz diesem vorzuziehen ist. Das besondere öffentliche Interesse muss dabei zu Gunsten des allgemeinen öffentlichen Wohles und nicht nur zum Wohle einzelner oder einer Interessengruppe festgestellt werden. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 20 ___________________________________________________ Das Vorliegen eines besonderen öffentlichen Interesses bei Abweichungen vom vollen Wert ist beispielsweise in folgenden Fällen denkbar, wenn überwiegende Gründe des öffentlichen Wohls der örtlichen Gemeinschaft die Förderung einer bestimmten Maßnahme erfordern. Hierzu zählt auch die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum. Das heißt, dass nur in konkreten Einzelfällen und bei bestimmten, in der Anzahl begrenzten Konstellationen „Unterwert“Verkäufe möglich sind. Eine pauschale Sonder- bzw. Ausnahmeregelung für soziale Wohnungsbauzwecke ist nicht möglich. 5.2 Veräußerung von Liegenschaften Die im Rahmen der Haushaltskonsolidierung begonnene Veräußerung von bebauten Grundstücken wird fortgesetzt. Die Einnahmen für den Verkauf von Grundstücken sind im Haushaltsplan 2019/2020 mit 2,8 Mio. EUR bilanziert. Folgende Objekte haben entweder aufgrund ihrer Nutzung oder aufgrund ihrer geringen Größe keine wesentlichen Auswirkungen auf die Erreichung der Ziele des Handlungsprogramms und sollen deshalb veräußert werden: Gutshaus Klein Medewege Das etwa 1,8 ha große Grundstück ist mit einem ehemaligen Gutshaus und Nebengebäuden bebaut. Die Gebäude sind stark sanierungsbedürftig und werden noch von zwei Mietparteien bewohnt. Stallanlage Groß Medewege Die stark vernachlässigte Stallanlage kann aufgrund seiner Lage im baulichen Außenbereich nur für privilegierte Nutzungen um Außenbereich instand gesetzt werden. Turnhallen Paulshöhe Hier handelt es sich um eine unter Denkmalschutz stehende Turnhalle sowie die sogenannte „Ringerhalle“. Für beide Hallen besteht Investitionsbedarf. Die Nutzung für den Schul- und Freizeitsport soll auch nach dem Verkauf beibehalten werden. Schulzenweg 3 Das um 1913 errichtete Mehrfamilienhaus befindet sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand und steht seit geraumer Zeit leer. Obotritenring 249 Dieses unter Denkmalschutz stehende, um 1924 errichtete „Totengräberhaus“ steht auf dem Alten Friedhof, kann aber separat vom Oboritenring erschlossen werden. Das Gebäude ist leer stehend und die Gebäudesubstanz weist starke Schäden auf. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 21 ___________________________________________________ Heinrich-Mann-Straße 2 Das Grundstück ist an die Freie Evangelische Gemeinde Schwerin vermietet, von deren Seite auch Kaufinteresse besteht. Das Gebäude wurde um 1970 errichtet und weist erheblichen Reparaturstau auf. Alte Crivitzer Landstraße 6 Das um 1906 errichtete Gebäude wird im Erdgeschoss als Lagerraum für das Volkskundenmuseum genutzt. Im Obergeschoss befindet sich eine vermietete Wohnung. 5.3 Grundstücke in den Sanierungsgebieten Städtische Liegenschaften in den Sanierungsgebieten mussten nach den Bestimmungen der Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Mecklenburg-Vorpommern zu Beginn der Stadterneuerungsmaßnahmen in den frühen 1990er Jahren in die Treuhandvermögen der Sanierungsgebiete eingestellt und anschließend veräußert werden. Die Veräußerungserlöse waren Bestandteil der Sanierungstreuhandvermögen und wurden für die Zwecke der Sanierungsmaßnahmen verwendet. Im Sanierungsgebiet „Schelfstadt“ sind die beiden bewohnten, aber sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhäuser Apothekerstraße 37 und Lindenstraße 9 noch nicht privatisiert. Diese Gebäude werden nur dann öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben, nachdem die WGS geprüft hat, ob sie diese Gebäude nicht in ihren Bestand übernehmen und sanieren kann. Das Grundstück Amtstraße 21-23 („ehem. Polizei“) wurde mit Beschluss der Stadtvertretung vom 11.3.2019 der Entwicklungsgesellschaft Amtstraße 21-23 bis zum 31.12.2020 mit dem Ziel eines anschließenden Grundstücksverkaufs „anhand“ gegeben. ____________________________________________________ Stadtentwicklung und sozialer Wohnungsbau Seite 22