BRS Schwerin


WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH Ziel: durchmischte Wohngebiete 2 Ziel: positive Gestaltung des demographischen Wandels 3 Ziel: bezahlbarer zeitgemäßer Wohnraum für alle Schweriner 4 Schweriner Wohnungsmarkt Schweriner Wohnungsmarkt Überangebot an Wohnraum in der Platte Wohnhäuser mit 5 Geschossen 3 – Raumwohnung ohne Fahrstuhl und Balkon in den oberen Etagen in den Vororten Das quantitative Leerstandsproblem nimmt in Schwerin langsam ab (ca. 8, +xx %). Der Markt ist numerisch ein Mietermarkt. Die Leerstandswohnungen haben ohne massive Grundrissänderungen, Fahrstuhl-, Balkonanbauten, energetische und Innenraummoderniserungen keine Marktchance. Viele Objekte in den Vororten sind unsaniert und tragen zum „gefühlten“ schlechten Image von Teilquatieren bei. Schweriner Wohnungsmarkt Leerstand Leerstand In einem seit der Wiedervereinigung schwachen / existenzgefährdenden Markt konnten zunächst nur Projekte mit höheren Mieten oder Kaufpreisen umgesetzt werden. Banken gaben nur zu sichersten Bedingungen Geld. Selbst das LFI förderte nur in Städten mit weniger als 4 % Leerstand. Hypothekenbanken investierten nicht bei Leerstand und bei Plattenbauten nur bei deutlich erhöhtem Eigenkapitalanteil. Die Wirkung politisch gewollter Ziele: Zinsen Mieten Gestaltungs- Baunormen-/ hohe Grundstückspreise Baukostenbeiräte lange Planungszeiten erhöhung & Wettbewerbe Finanzierungsregeln Basel x.x Vergaberegeln z.B. Verzicht auf Gewährleistungsabsicherung Tarif- /Mindestlöhne Soziale Aufgaben werden dem Unternehmen ohne Kompensation zugeordnet 8 Die Wirkung politisch gewollter Ziele: energetische Modernisierung Stadterneuerung / Denkmalschutz in Innenstädten Modernisierungskosten je m² Zinsen 2,00 % / p.a. Finanzierungskosten je m² / p.m. Abschreibung (50 Jahre) je m² / p.m. Gesamtkosten Objekt je m² / p.m. 1.200 € 24 € 2 € = 24 € / 12 Monate 2 € =1.200 €/50 J./12 Monate 4 € (ohne Verwaltung und Instandsetzung) max. Modernisierungsumlage p.a. = Mod.-Kosten * 11 % = 1.200*11/100 = 132 € max. Mod.-umlage p.m. = 132 € /12 11 € Verdrängung etablierter Bewohnergruppen durch erforderliche Räumung vor Mod. und die hohen Neumieten Studie des Wissenschaftszentrums Berlin für Sozialforschung gGmbH „Wie brüchig ist die soziale Architektur unserer Städte?“ Wichtigster Schritt für eine bessere Durchmischung: „Vertreibung“ durch Modernisierungen verhindern Am Rande der Stadt Wohnraumförderung Grundmodelle für sozial verträgliche Mieten Mietdifferenz Marktmiete kalt KdU-Miete kalt 7,06 € je m² p.m. 5,06 € je m² p.m. 2,00 € Förderung 2,00 € klassisch: - verbilligte Darlehen - Invest.-Zuschuss - Tilgungszuschuss - Aufwandszuschuss 12 Förderung Grundmodell Darlehensförderung Dilemma der klassischen Förderung des LFI: - das niedrige Marktzinsniveau verhindert hohe Zinsabstände zum Förderdarlehen - die hohen Kosten, Einmalgebühren und Bearbeitungsgebühren des LFI + 1,40 % Zinsen (+0,65 % über dem Zinssatz des KfW-Programms 151=0,75 %) + 0,10 % (1,5 % des bewilligten Darlehensbetrages einmalig Basis 15 Jahre) = 1,50 % verhindern einen Förderausgleich des Mietnachteils - zu geringe Förderung: 40 % der zuwendungsfähigen Ausgaben (- 500 €/m²) - überzogene Absicherungsanforderungen Die Darlehensförderung des Landes M-V wird nicht abgenommen, da sie keine echten Fördermehrwerte bietet. Eine alternative Finanzierung durch die KfW deckt deutlich höhere Investitionssummen bei einer effektiven Belastung von < 0,75 % ab. Dabei entsteht keine soziale Wohnraum- und Preisbindung! 13 Förderung Grundmodell Zuschuss LFI Das bekannteste und meistgefragte Programm des Landes M-V ist das Fahrstuhlprogramm: 30 % von max. 198.000 € förderfähigen Ausgaben je Aufzug Das Land hat nur begrenzte Haushaltsmittel. Zahlreiche Anträge können dadurch nicht positiv beschieden werden. Auf diesem Weg erreicht die WGS nicht die erforderliche Anzahl barrierearmer Wohnungen zu KdU-Sätzen. Aktuell ist eine neues Problem entstanden: Zuschüsse werden De minimis relevant, da der Fördervorteil nicht an die „Fördersubjekte“ weitergegeben wird. Es fehlt die Mietpreisbindung. 14 Erfolgreiche soziale Wohnraumversorgung und eine positive Stadtteilentwicklung erfordern wirtschaftliche Balance passgenaue KdU-Sätze - Bedingungen verbilligtes Bauland Konzeptvergabe LFI Förderung kommunal verbessern verbürgte Darlehen „Betrauungsakt“ „vereinfachte“ Verwaltungsverfahren Masterplan Quartierentwicklung Erfolgreiche soziale Wohnraumversorgung und eine positive Stadtteilentwicklung erfordern wirtschaftliche Balance Kooperationsvertrag mit „Balance“: kodifizierte Ziele (soziale Ziele, Integration, Städtebauqualität …) fixierte Variablen (Mieten, Nebenkosten, Fördergelder/Konditionen …) Umgestaltungszeiträume, Maßnahmen … => akzeptiertes Gleichgewicht für mind. 10 bis maximal 20 Jahre 16 Erfolgreiche soziale Wohnraumversorgung und eine positive Stadtteilentwicklung erfordern wirtschaftliche Balance Kooperationsvertragspartner Bürgschaft Landeshauptstadt Schwerin Banken / Börse Versicherungen ISEK Zustimmung zu Maßnahmen Land Mecklenburg - Vorpommern Förderdarlehen Zuschüsse Darlehen / Anleihe WGS Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH günstiger Zins 17 Kooperationsvertrag „DIE WÄHRUNG“ erhaltene Förderung je m² & erhaltener Vorteil = weitergegebene Förderung je m² & bereitgestellte Zusatzleistung 18 Kooperationsvertrag Grundmodelle Wesen des Kooperationsvertrages - Vertrag zwischen Wohnungsunternehmen, Stadt, und Förderinstitut/Land M-V - Regelungen zur Flexibilisierung der Miet- und Belegungsbindungen im Rahmen eines Wohnflächenpools - Realisierung von Mietvorteilen durch freie Vermietung geförderter Wohnungen - Nutzung dieser Mietvorteile für Umsetzung von sozialen und investiven Quartiersmaßnahmen (Ausgleichsmaßnahmen) - Wahrung des Äquivalenzprinzips => Leistung = Gegenleistung - die „Währung“ ist erhaltene Förderung je m² = weitergegebene Förderung je m² - Festlegung der Versorgungsprioritäten zwischen LHSN und WGS z. B. Menschen mit Behinderung, Alleinerziehende oder Wohngruppen - jährliche Bilanzierungsgespräche zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und Land M-V / LFI auf der Basis des Berichtes zu Ergebnissen der Flächen- und Wertebilanz - Überprüfung der Notwendigkeit von Ausgleichsmaßnahmen - regelmäßige Überprüfung und ggf. Anpassung der Mietwerte (3-JahresRhythmus) im Wohnflächenpool 19 Vorteile Kooperationsvertrag LHSN - nachhaltige und schnelle Entwicklung der großen Wohnquartiere: 1. Neu Zippendorf südlich der Hamburger Allee 2. Lankow Edgar-Bennert-Straße … 3. Großer Dreesch Anne-Frank-Straße … - soziale Durchmischung wird beeinflussbar … Umbau Möwenburgstraße - aktive Steuerung der Wohnraumversorgung … Belegungsrechtsankauf diese Belegungsrechte können den zukünftigen Bedarfen dynamisch angepasst werden - Dämpfung des Mietspiegelniveaus durch die KdU-Wohnungen - Daseinsvorsorge für die alternde Bevölkerung - Bürger/innen verbleiben im Heimatquartier - geringere Kosten für die Wohnraumversorgung - kein eigener Mitteleinsatz in Investitionen - keine Risikoerhöhung: Neuverbürgung = Tilgung verbürgter Darlehen (2 Jahre) - Stärkung der eigenen Tochtergesellschaft = Vermögenssicherung(-ausbau) - eigene Maßnahmen führen erfahrungsgemäß zu entsprechenden Maßnahmen der freien Anbieter (Fahrstuhlanbauten / Modernisierung) - eine Förderrichtlinien konforme Lösung („De-minimis“ Regeln) - Imagegewinn durch Pilotprojekt „1. Koop-Vertrag“ in M.-V. 20 1. Projekt barrierefreie/-arme Wohnungen 21 1. Projekt barrierefreie/-arme Wohnungen WGS Bestand Schwerin Lankow nördlich der Straßenbahn 1. Projekt barrierefreie/-arme Wohnungen Edgar-Bennert-Str. 12-16 / 17-22 neue Aufzugsanlage Insgesamt 80 Wohnungen: Aufzüge für 60 Wohnungen / 15 WE je Aufzug jede dieser Wohnungen ist nahezu barrierefrei erreichbar Aufzugsschacht innerhalb schützender Gebäudehülle Haltepunkte im KG bis oberstes Geschoss auf voller Ebene 20 Wohnungen ohne Aufzug (3 Aufgänge) Ausstattungskatalog für Mietinteressenten Mehrere Gestaltungs- und Ausstattungskonzepte Farbkonzepte für Wohnungen Musteraufgang für frühe Gespräche mit Interessenten … 1. Projekt barrierefreie/-arme Wohnungen Die Förderung erfolgt durch den Verzicht auf Bürgschaftsgebühren! Diese Vorgehensweise ist nach „De-minimis“ Regeln der EU-Regeln zulässig, wenn der „Fördermehrwert“ beim sogenannten „Fördersubjekt“, also dem zu fördernden Bürger, vollständig ankommt. Fördermehrwert = die eingesparten Zinsen durch die Bürgschaft der LHSN = Bürgschaftsgebühr (bisher 0,81 % p.a. auf die Valuta) Fördersubjekt = alle Bürgerinnen mit Wohnberechtigungsschein = bei Wohnungen mit Fahrstühlen mit Handycap = aktuell unversorgt oder von „Umsiedlung“ bedroht Die Konstruktion folgt der DAWI-Verfahrenslogik eines Betrauungsaktes, bezogen auf einen sehr klar definierten und engen Bereich mit Förderleistung und Fördergegenleistungen für 80 modernisierte Wohnungen mit 60 Fahrstühlen. 25 1. Projekt barrierefreie/-arme Wohnungen Diese werden anteilig (ca. 30 %) auf 20 Jahre für die Bürgerinnen mit Wohnberechtigungsscheinen zu KdU-Mieten zur Verfügung gestellt. Zusätzliche Absicherungen der ca. 10,9 Mio. € für die Kreditgeber in den Grundbüchern der Objekte ist nicht vorgesehen. Der Eigenanteil der WGS besteht in eigenen Planungs-/Ingenieurleistungen, den Kosten für den erforderlichen Umzug der Mieter in der Modernisierungsphase, den Neuvermietungskosten und der „Altsubstanz“ = Grundstück + Altbauwert. Die Kommunalaufsicht muss einer entsprechenden Bürgschaftslösung zustimmen, eine entsprechende Anfrage ist nach zahlreichen bilateralen Gesprächen gestellt worden. Parallel führt die WGS Gespräche mit dem LFI über Fördermöglichkeiten im Rahmen der Landesprogramme. 26 2. Projekt Quartiersumbau in bevorzugter Lage ohne Vertreibung der „Ur-Bewohner“ Aus dem prämierten und hochbeachteten Projekt „Möwenburg-Quartier“ unserer Azubis machen wir ein „2. Modellprojekt“ für den Kooperationsvertrag! 27 2. Projekt Quartiersumbau Möwenburg 28 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Die Studie des Wissenschaftszentrums Berlin für Sozialforschung gGmbH „Wie brüchig ist die soziale Architektur unserer Städte?“ wird zur Kenntnis genommen. Die Studie basiert teilweise auf Daten von vor 2015. Dadurch bleiben insbesondere die Auswirkungen der Flüchtlingsphase unbeachtet. Häufig wird nur mit Datenmaterial der ARGE gearbeitet, dies lässt die für die Wohnraumversorgung wichtige Gruppe der Rentner(innen) mit niedrigem Einkommen und bereits vorhandenem oder bevorstehenden Problemen in der körperlichen Mobilität außer Acht. 29 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Ist diese Studie aussagestark genug oder sollen weitere Studien, vertiefende interne Analysen oder eine kritische Sozialraumanalyse aller Stadtteile (durch externe Stellen) erstellt werden? Eine gute Analyse der sozialen Situation und die Überarbeitung der Leitlinien für die Stadtentwicklung und Grundstückspolitik setzen eine valide Datenbasis auf Stadteil- und Quartiersebene voraus. Insbesondere sozioökonomische Daten, zukünftige Wohnraumbedürfnisse, aktuelle und zukünftige Wohnungsangebote sind zu erheben und zu untersuchen. Ein Datenmodell, Analyseverfahren und Berichtsstrukturen sollten als Zusatz-/Ergänzungsberichte ins ISEK eingebettet werden. Die Verwaltung der LHSN, die Sozialträger und die Wohnungswirtschaft verfügen über einen umfangreichen Datenpool und große fachliche Kompetenz. Dieses Potenzial sollte partnerschaftlich genutzt werden. 30 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Leitlinien für die Stadtentwicklung definieren, damit Schwerin eine Stadt mit einer ausgewogenen sozialen Durchmischung und hohem Wohnwert wird. In allen Stadtteilen soll das Angebot von Wohnraum insbesondere für Einwohner mit geringem Einkommen verbessert werden. Integration aller Einkommensgruppen bei Schaffung und Erhalt von Mietwohnungen in allen Stadtteilen. Die solide Erarbeitung und Umsetzung einer neuen Strategie ist essentiell. Die Entmischung sollte andere Aspekte nicht verdrängen. Das strukturelle Hauptproblem am Wohnungsmarkt stellen die immer gleichen 3-Zimmer-Wohnungen der Platte in den Fünf-Geschossern ohne Fahrstuhl und Balkon dar, die nicht zur steigenden Nachfrage der älteren Singles (zumeist Witwen und alleinstehende Rentnerinnen) mit Immobilität passen. Diese nächste Rentner-Generation verfügt oft nur über geringe Haushaltseinkommen und will aus ihrem gewohnten Umfeld nicht weg. 31 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Der Verbleib der Menschen im Quartier in barrierefreien Wohnungen muss gesichert werden (besonders in der Innenstadt und begehrten Lagen)! Wir brauchen Lösungen für ein „Mengenthema“. Ein oder zwei „Leuchtturmprojekte“ bewirken (nur) positive PR! Mengenthemen können nicht über Neubau gelöst werden. Vorlaufzeiten, das Budget pro Lösung und die erreichbaren Einheitenzahlen geben das schon rein mathematisch nicht her. Die Instrumente „Belegungsrechtsankauf“ oder „Aufwandszuschüsse“ sind etablierte Lösungsansätze! 32 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Überarbeitung der „Grundstückspolitischen Leitlinien der Landeshauptstadt Schwerin“ aus dem Jahr 2003 mit Blick auf eine sozialere Wohnraumentwicklung und -belegung. Die Wirkung von Maßnahmen bei der Vergabe von Bauland mit Vorgaben z.B. einer Sozialwohnungsquote hängt stark von der örtlichen Marktsituation ab. In Metropolen ist wenig baureifes oder Bauerwartungsland verfügbar und Grundstückspreise sind ein wesentlicher Faktor. In dieser Situation befindet sich Schwerin nur in wenigen sehr attraktiven Lagen. Neue Richtlinien sollten einerseits den Zuzug von jungen Familien auf günstiges und attraktiv gestaltetes Bauland fördern und andererseits in „prominenten Lagen“ ein Wohnungskontingent für Gering- und Normalverdiener sichern. 33 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Die örtliche Bauwirtschaft, die Stadterneuerung und die Beurteilung des Standortes Schwerin (Banken) hängen von erfolgreichen rentablen Immobilienprojekten ab. Die „Konsolidierungsvereinbarung“ der Stadt mit dem Land sieht Verkaufserlöse vor, das kann durch einen gezielten wertgerechten Verkauf z.B. an die WGS und eine Kaufpreisstundung als Förderbeitrag für Sozialwohnungen ebenfalls erreicht werden. Wichtig ist die Vermeidung von pauschalen starren Grenzen und Vorgaben (z.B. 20 % Sozialwohnungen). „Individuelle Vereinbarungen und Förderungen“ für jedes Projekt erbringen passgenaue Mindestwerte oder Wohnungszahlen. Die Vergabe kommunaler Liegenschaften sollte stärker im Rahmen von Konzeptvergaben erfolgen. Denkbar wäre ein „Erstzugriffsrecht“ mit Konzept und Finanzierungsbestätigung für Teilnehmer an einem zu gründenden Bündnis fürs Wohnen (Hamburger Modell). 34 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Bildung einer Arbeits-/Expertengruppe unter Beteiligung der maßgeblichen Akteure auf dem Schweriner Wohnungsmarkt die diese Leitlinien erarbeiten. Dem Gremium sollen angehören: Verwaltung, Politische Vertreterinnen und Vertreter der Stadtvertretung und alle Akteure der Wohnungswirtschaft in Schwerin. Die Arbeitsgruppe sollte sehr gute Lösungen der leistungsstarken Investitionsbanken (Schleswig – Holstein/Brandenburg) für Schwerin anwendbar machen. Die Arbeitsgruppe sollte nicht durch eine Beratungsgesellschaft geführt werden. Diese eignen sich Wissen der Partner an und verkaufen es als „eigenes Projekt“. Die Motivation der beteiligten Praktiker sinkt. Diesen Fehler hat Hamburg gemacht und mehr als 10 Jahre intelligente Förderpartnerschaft verloren. 35 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Den städtischen Wohnungsbestand nicht privatisieren und dessen Sanierung prüfen. Einige der Immobilien liegen ungünstig, sind in keinem marktgerechten Zustand und würden nach Sanierung nicht die nachgefragten Wohnungen liefern. Eine nachhaltige Fortführungsoption sollte vor einem Verkauf erarbeitet und vom gebildeten Expertenteam bewertet werden. Ist objektiv keine Option erstellbar oder votiert das Expertenteam gegen die Fortführungslösung, kann das Expertenteam einen Verkauf als Ultima Ratio empfehlen. Die WGS könnte die Aufgabe Wohnraumversorgung der Stadt bei entsprechender Beschlusslage komplett übernehmen, die Fortführungsoptionen erarbeiten und die Sanierungen nach einem zu definierendem Plan ausführen. 36 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Die WGS ist nicht ausschließlich aus eigener Kraft in der Lage, kurzfristig alle Objekte zu modernisieren. Es sollte geprüft werden, ob die Immobilien als Eigenkapital in die WGS eingebracht werden können. Ansonsten ist ein Verkauf an die WGS zu Gutachterwerten möglich. Der Kaufpreis muss teilweise oder vollständig gestundet werden und wird aus dem späteren Objekt-Cash-Flow getilgt. Die jeweilige Modernisierung ist durch Kooperationsverträge zu regeln. Die Übertragung zum Gutachtenwert ist erforderlich, um keine offene Flanke bei Steuerbemessungen zu bekommen. Hinweis: Die Zahl der Wohnungen beim ZGM ist überschaubar und nicht der finale Schlüssel zur Lösung der Themen „sozialer Wohnraum“ und „positive Durchmischung“. 37 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Bis zur Fertigstellung eines Desegregationskonzeptes keine neuen B-Pläne aufstellen, die sich mit Wohnbebauung befassen. Schwerin braucht neue Wohnbauten und Baufelder gerade im Eigenheimbereich, im Sektor Pflegewohnungen, betreutes Wohnen usw. Stillstand der Rechtspflege verschärft das Thema, statt es zu lösen. Bauherren brauchen Schwerin nicht; Schwerin braucht Investoren. Gestärkt werden sonst umliegende Gemeinden (=Speckgürtelproblem). Wir brauchen partnerschaftliche Lösungen und keine Stopp-Zeichen. Schwerin hat neben den Zielen der sozialen Wohnraumversorgung auch das 100.000 Einwohner- = Großstadt-Ziel. 38 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) Auf Landes- und Bundesebene für eine Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Schwerin einsetzen Auf Landesebene für eine Überprüfung vorhandener Wohnungsbauförderprogramme einsetzen. Die aktuelle Förderung des Landes ist zu starr. Für Neubau erhielt die WGS im Gespräch mit dem LFI positive Signale. Darlehensprogramme müssen aufgrund der „Rangstelle der Besicherung“ bzw. des maximal eingeräumten Vorrangs und aufgrund der hohen Bearbeitungsgebühren überarbeitet werden. Ministerien und LFI haben das Thema erkannt und sind sehr gesprächsbereit. Stark nachgefragt sind aktuelle Zuschussprogramme (z.B. für Fahrstühle). Hier reichen die Volumen nicht aus. Die KfW ist der Volumen- und Konditionsführer in der Immobilienförderung und hat Gremien, die Landes- und Regionen-Aspekte einbinden. Als bewährte Partner stehen der GdW (Bundesebene) und der VNW (Landesebene) an unserer Seite und sollten eng eingebunden werden. 39 gebundener KdU-Wohnraum der WGS aktuelle Situation: Der Wohnraumversorgungsvertrag wurde vor 3 Jahren gekündigt. Er wurde niemals genutzt und beinhaltete schwere sachliche Fehler. Gesamtbestand gebundener Wohnungen der WGS: Wohnraumertüchtigungsprogramm 2016/17: hergerichtete Wohnungen: davon vermietet: davon an anerkannte Flüchtlinge:  Gesamtbestand gebundener WE (Bindung 3 Jahre):  direkt verfügbar  keine dieser WE ist barrierearm / -frei 164 WE (geplant) 142 WE 130 WE 39 WE 142 WE 12 WE (KdU) Kosten: 142 WE = 1.395.742 € Zuschuss: 142 WE = 420.000 € Die 420 T€ sind vollumfänglich „De-minimis“ relevant (max. Grenze 500 T€). 40 Überlegungen zu den aktuellen Anträgen (thematisch zusammengefasst) M.-V. braucht als Zukunftsperspektive ein Wohnungsbaufördervermögen und eine Investitionsbank (wie S.-H. und Brandenburg). Auf Zwischenetappen sind die sehr gute Programme aus S.-H. und Brandenburg des 3. Förderweges mit vereinbarter Förderung zu analysieren und auf M.-V.-Verhältnisse anzupassen. Dies geschieht in „der geschützten Umgebung von Initialprojekten“ aus innerhalb eines reservierten Förderbudgets. Diese Projekte werden ausgewertet und dann in das allgemeine Förderinstrumentarium übernommen. Die WGS hat mit dem Kooperationsvertrag ein entsprechendes Projekt angeschoben. 41 Überzeugender als Theorien ist … … der praktische Beweis! Weitere spannende Projekte / Ideen präsentieren wir Ihnen gerne auf unserem parlamentarischen Abend 2018. 42 WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH Thomas Köchig Geschwister-Scholl-Str. 3-5 19053 Schwerin +49 385 7426-103 t.koechig@wgs-schwerin.de 43